Тошо Киров, председател на УС на БГФМА: Затворените комплекси са обречени на провал заради отказа им от професионално управление

13 април 2011

 

Кога е създадена Асоциацията за фасилити мениджмънт?
Решението за създаване на асоциацията взехме преди около 4 години, но регистрацията ни е от 3 години и половина. Асоциацията е създадена от около 15 фирми. Едно от важните неща, които успяхме да постигнем, е стартиране на обучение по магистърска програма по фасилити мениджмънт, тъй като един от основните проблеми на бранша е липсата на подготвени кадри. Магистратурата е факт от три години и я осъществяваме съвместно със Стопанския факултет на Софийския университет. Другото важно нещо, което асоциацията постигна, е включването на професията фасилити мениджмънт в Националната класификация на професиите и длъжностите. Това е сериозна база за работа в областта на образованието и на квалификацията на кадри в нашата сфера.

Какво представлява фасилити мениджмънтът?
Има много дефиниции за това какво е фасилити мениджмънт, но аз не искам да навлизам в тези чисто теоретични спорове. С две думи, фасилити мениджмънтът е цялостен комплекс от управленски процеси с основна цел оптимално управление на сгради, на недвижими имоти. Целта е да се запази и дори да се увеличи стойността на съответния недвижим имот, като в същото време се реализират икономии, при запазване на комфорта и гарантиране на сигурността. Фасилити мениджмънтът е свързан с управление на търговски центрове, на болнични заведения, на индустриални предприятия и на всякакъв тип сгради или недвижими обекти. Ние с нашите умения можем да създадем на една бизнес сграда добра репутация, като се грижим условията на труд в нея да бъдат прекрасни. Ние се грижим за това, когато трябва да бъде хладно, да е хладно, когато трябва да е топло, да е топло, когато трябва да има свеж въздух, да го има. Ние отговаряме да няма свистене във вентилацията, да няма течение, от което хората се схващат, да осигурим необходимата осветеност, хигиена, сигурност и всички други изисквания, за да бъде работната среда в една сграда здравословна и безопасна. При това се стремим да реализираме определени икономии от първоначалния бюджет на собственика, а от друга страна добавяме стойност, тъй като една добре обгрижвана сграда ще може да се предложи за по-висок наем или да се запълни на 100%.

По какъв начин се постига оптимизация на разходите?
Оптимизация на разходите може да се постигне по различни начини, но най-големи са възможностите при енергийните разходи. В рамките на нашия опит имаме сгради, при които сме постигнали 30% икономии на енергийните разходи само на базата на по-добра организация и по-прецизни настройки на сградните системи, без да се налагат допълнителни инвестиции. Например много хора в летните месеци изключват климатизацията през нощта, като си мислят, че така ще спестят електроенергия. Обаче това не е най-добрият вариант – ако климатизацията се изключва, на следващия ден ще е необходимо много голямо количество енергия, за да можете да достигнете желаните 22 градуса. Благодарение на съвременните технологични решения (така наречените билдинг мениджмънт системи) чрез сензори и датчици могат да се поддържат зададени параметри за температура в помещенията, при което тези параметри могат да бъдат различни през различните часове на денонощието или различните дни на седмицата.. Така, от една страна, се гарантира добър комфорт, а от друга – се правят доста сериозни икономии.

Откога услугата фасилити мениджмънт се предлага в България и има ли интерес?
Честно казано, нямаме такива данни. Ние се опитваме съвместно с наши партньори от Техническия университет във Виена да направим едно изследване, за да видим до каква степен фасилити мениджмънтът е застъпен в България. Професионалните компании, които предлагат фасилити мениджмънт у нас, са едва 10-15, но вътрешнокорпоративни структури за фасилити мениджмънт има в много организации. Най-много такива структури имат банките, застрахователните компании и други големи корпорации. Като цяло големите международни компании имат опит и традиции в това отношение. Иначе за фасилити мениджмънт в България ние реално говорим помежду си от около 2005 година насам. Тогава започнахме да се търсим едни други и постепенно узря идеята за създаване на асоциация.

Една компания за фасилити мениджмънт сама ли изпълнява всички услуги за поддръжка и управление на една сграда, или има много подизпълнители?
Има различни варианти, но класическият е значителната част от услугите да се изпълняват от подизпълнители. През последните години заради кризата се наложи да се търсят и по-гъвкави схеми. Иначе във фасилити мениджмънта може да се предлага всичко, което може да е полезно на наемателите или на собственика.

По отношение на законодателството вашият бранш нуждае ли се от някакви промени, или актуализация на нормативната уредба?
Според мен не е необходимо да се създават специални закони за фасилити мениджмънт, но е добре закони от различни области да бъдат оптимизирани. Постепенно държавата трябва да започне да мисли по-сериозно за грижата за държавния сграден фонд и да започне да обявява обществени поръчки за цялостен фасилити мениджмънт. В този смисъл един от законите, които трябва да се оптимизира, е Законът за обществените поръчки. Не може основният критерий за печелене на обществена поръчка да е възможно най-ниска цена и вие да очаквате да получите качество, както и че конкурсът ще бъде спечелен от напълно изрядна компания. Аз смятам, че за да се постигне възможно най-ниската цена, това означава, че се прави някакъв компромис и че въпросната компания е с единия крак в сивата икономика. Дори може да се каже, че косвено държавата чрез тези обществени поръчки и тези критерии, които се залагат, стимулира и подкрепя, макар и неосъзнато, сивата икономика. В това отношение аз имам една идея – всяка фирма, спечелила обществена поръчка, преди да получи договора, да мине проверка от Инспекцията на труда. И чак когато инспекцията установи, че всичко е наред, тогава може да се сключи договорът с фирмата.

Какви са цените на услугите в бранша и има ли промяна в сравнение с миналата година?
Не могат да се назовават конкретни цени на услуги в бранша. Причината е, че цената за всеки отделен обект е различна и зависи както от неговите специфични особености, така и от заданието за обхвата на искания фасилити мениджмънт. Казано с други думи, фасилити мениджмънт е услуга, „скроена“ и „ушита“ според клиента. Във фасилити мениджмънт обикновено цената се представя на квадратен метър, като това също е много относително, защото трябва да се уточни какво влиза като квадратни метри – дали цялата разгърната застроена площ на сградата, или в това не влизат подземните гаражи и т.н. В моята практика аз съм виждал цени от 1 евро на кв. м. до 10 евро на кв. м. Причината за това е, че всичко зависи от това какво иска възложителят. Има обаче една пряка зависимост между това колко е голяма сградата и колко е висока единичната цена – обикновено тази зависимост е обратно пропорционална – колкото по-малка е една сграда, толкова цената на квадратен метър е по-висока. Например, ако е необходимо да поставим един пост 24-часова жива охрана в една сграда от 1 000 кв. м. и в една сграда от 5 000 кв. м., то в по-голямата сграда цената на тази охрана на квадратен метър ще е 5 пъти по-малка.

Комплексна услуга ли търсят клиентите, или искат само конкретна дейност?
Комплексната услуга малко трудно си пробива път в България, макар че е по-добрият вариант. Когато един собственик е подписал договор с една фасилити мениджмънт компания, на практика той прехвърля отговорността си на нея за аварийната безопасност и безопасните и здравословни условия на труд в сградата. И това е само една от причините, заради която си струва да се възложи цялата дейност на една професионална компания. На пръв поглед разходите изглеждат по-високи, но ако човек си направи детайлно сметката, ще види, че се реализира икономия.

От какъв тип сгради има най-голям интерес към фасилити управление?
Най-популярно е управлението на бизнес сгради и на търговски площи. Но доста интересно и специфично е управлението на болници и на индустриални обекти.

Какъв вид обект е най-труден за управление?
Всеки обект е специфичен, но в болниците например има допълнителни предизвикателства. Там трябва да имате абсолютна гаранция, че няма да спре електрозахранването, и затова то се подсигурява по няколко начина. Но същото важи и за една банка – немислимо е да спре токът в изчислителния им център, където преминават всички транзакции. Това означава да настъпи хаос и паника. Но и поддържането на хигиената в една болница е много специфична, защото вътреболничните инфекции могат да доведат дори до смъртни случаи.

Има ли интерес от жилищни сгради, затворени комплекси към фасилити мениджмънт?
Започналото изграждане на затворени жилищни комплекси преди няколко години имаше своето логично обяснение – хората търсеха допълнителна сигурност. Тези, които имаха малко повече пари и възможност да си го позволят, търсеха гарантирането поне на някакъв минимален комфорт като поддръжка на вътрешни улици, на сградата, на хигиената, на зелените площи и т.н. И същите тези хора, които инвестираха много пари, за да купят тези жилища, когато дойдеше време да се заплаща услугата фасилити мениджмънт, не искаха да плащат. Сам по себе си този факт в перспектива ще направи тези жилищни комплекси неатрактивни и ще обрече цялото това развитие на недвижимите имоти на провал. Много е драматично, когато трябва да се събират парите…Има и добри примери, но в по-голямата част фасилити мениджмънтът в такива комплекси не върви добре, просто го няма разбирането от собствениците. Като цяло може да се каже, че по отношение на жилищния сектор фасилити мениджмънтът е най-изостанал, доколкото изобщо го има. В по-голямата си част поддръжката на жилищните имоти е оставено на инициативата на самите собственици. Аз имам една на пръв поглед предизвикателна идея за подобряване на положението в този сектор – защо да може общината да е отговорна за почистването в региона си, за поддръжката на зелени площи, за извозването на отпадъците и почистването на улиците, а да не може да е отговорна за фасилити мениджмънта в общите части на жилищните сгради. Както събираме такса смет, защо да не събираме и такса фасилити мениджмънт и по линия на закона за обществените поръчки да се организират конкурси и този, който спечели, да има отговорността за един цял район. На запад има такива примери – Германия, Австрия.

Една компания фасилити мениджър в една жилищна сграда има ли право да кандидатства от името на собствениците за саниране по европейските програми?
По-скоро мисля, че не. Но ние можем да бъдем консултанти на собственика на сградата и да му помогнем да си подготви по-добре проекта. Именно фасилити мениджмънт консултирането е много съществена част от фасилити мениджмънта. Това е нещо, което е сравнително ново в инвестиционния процес.

Какво смятате за идеята да се назначават професионални домоуправители?
Има неща, които ни смущават, като например създаването на поредните регистри. Но все пак е хубава идеята да се задължат собствениците да има професионални домоуправители, защото дългогодишната ни практика показва, че вършенето на тази работа на доброволни начала не води до нищо добро.

След една година как ще изглежда секторът на фасилити мениджмънт в България?
Надявам се след една година много повече да се чува нашето професионално мнение, когато се говори по проблематика от нашия бранш. Ние търсим съдействието на такива професионални бизнес асоциации, каквито са Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България, Българската стопанска камара, Българска търговско-промишлена палата. С тяхно съдействие ние искаме първо да направим бранша и асоциацията по-популярни, като смятаме, че всичко това в крайна сметка е от обществено благо. Ние искаме по-бързо да се решат въпросите с обучението и квалификацията на кадри, тъй като в момента само две компании правят специализирани курсове. Това обучение трябва да навлезе по-активно в училищата и университетите, защото основната част от нашия живот преминава в сградите и ако те се управляват по-добре, и ние ще сме по-здрави, ако те се управляват ефективно, ние ще харчим по-малко и в по-малка степен ще увреждаме околната среда.

 

——————————————

Тошо Киров е роден през 1954, като по професия е машинен инженер. Завършил е магистратура по мениджмънт. Има специализации по управление на човешките ресурси, обществени и държавни организации, фирмен мениджмънт, управление на конфликти, гъвкави мениджърски умения и др. в Германия, Япония, Швеция и България. Има над 10 години практически опит в областта на фасилити мениджмънта.

Тошо Киров е съосновател и първият председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация. Избран за втори път за председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация през септември 2010 година и продължава и в момента да изпълнява тази функция. Той е съучредител и член на Българската асоциация за изследвания, иновации и предприемачество. Тошо Киров е съдиректор на магистърската програма по фасилити мениджмънт към Стопанския факултет на Софийския университет. Той преподава „Основи на фасилити мениджмънта” в същата програма. Канен е и е изнасял лекции по фасилити мениджмънт в Техническия университет във Виена. Участва като лектор и в редица общи и вътрешнокорпоративни семинари и обучения по фасилити мениджмънт.

Източник: Human Capital